Запас прочности, накопленный девелоперами за время действия льготной ипотеки в 2020–2023 гг., к концу 2025-го исчерпался, и, если ЦБ быстро не снизит ключевую ставку, застройщики скоро столкнутся с финансовыми проблемами, предупреждает «Эксперт РА». Высокая ставка давит на строителей с двух сторон. Рыночная ипотека слишком дорогая, и с отменой безадресной льготной ипотеки под 8% спрос на жилую недвижимость охладился. А медленное наполнение эскроу-счетов делает проектное финансирование дороже.
В результате растет долговая и процентная нагрузка на компании.Уже по итогам прошлого года большинство девелоперов, по расчетам «Эксперт РА», отдавали кредиторам две трети прибыли до налогов, процентов и амортизации (EBITDA). Кроме того, несмотря на сложности со спросом, большинство девелоперов не спешат снижать инвестиционную активность и расширяют портфели проектов. Поэтому агентство допускает в среднесрочной перспективе увеличение чистого долга компаний сектора до более 4 EBITDA.
По его оценке, ситуация начнет стабилизироваться при приближении ключевой ставки к 10%-му значению: это снимет заградительные барьеры по рыночной ипотеке и снизит процентную нагрузку застройщиков. Однако до этого пока далеко: обновленный в июле прогноз Центробанка предполагает в следующем году ключевую ставку 10,5-12,5% в среднем за год.
За семь месяцев в России продано 12,7 млн кв м жилья в новостройках — это на 5% больше, чем год назад, а в деньгах на 9% (2,7 трлн руб.), по данным «Дом.РФ». Рост обеспечен январским скачком перед ужесточением условий «семейной ипотеки», а затем продажи падали. В июле они были на 8% меньше прошлогодних, а в денежном выражении на 1%. В результате остатки на счетах-эскроу почти перестали расти: поступления лишь немного превышают раскрытия, а соотношение распроданности и стройготовности в июле опустилось до 69% по сравнению с 73% в начале года. По оценке «Дом.РФ», проблемы с финансированием могут возникнуть у 27% строящегося жилья.
Застройщикам пока удается сохранять высокую рентабельность: в 2025 г. она составила около 20% по EBITDA. Однако издержки растут, а замедление спроса ограничивает возможности застройщиков повышать цены, что вкупе с высокими процентными расходами может привести к заметному сокращению прибыльности застройщиков, предупреждает агентство.
Стремление девелоперов продолжать строительство прежними темпами увеличивает навес предложения. Его рост опережает продажи, тревожились аналитики «Дом.РФ». Аналитики «Домклик» отмечали рекордный объем непроданного жилья в текущем строительстве (83 млн кв м в мае-июне), причем на каждый метр стройки у компаний приходится уже более 89 тыс. руб. кредитных средств.
По всем группам застройщиков сокращается доля проектов с «быстрым» стартом продаж (до 30 дней после публикации проектной декларации), отмечал «Дом.РФ», а почти четверть строящегося жилья – 28,7 млн кв м на 1 июня даже не выведены на рынок. По данным госкомпании, сопоставимая доля неоткрытых продаж была только в начале 2023 г. Такой резерв позволит удовлетворить спрос, если он вырастет, иначе этот он станет обузой для застройщиков.
Строительная сфера, оказавшаяся в фокусе действия негативных факторов, становится зоной острого кризиса, причем, с учетом строительного цикла, вероятно, на довольно длительный период – на два-три года, отмечал аналитический центр ЦМАКП.
