В России быстро растет количество построенного, но не проданного жилья. По данным «Дом.РФ», в июле в домах, которые должны быть сданы в этом году, продано лишь 55% площадей – это минимальная доля за все время наблюдений с 2020 г. В прошлом году в этом время было продано 58%, а в июле 2024-го 66%.
Тогда была отменена массовая льготная ипотека, которую под 8% мог взять любой, и продажи новостроек стали падать. Основная часть ипотеки приходилась на госпрограммы, прежде всего «семейную ипотеку», но в этом году ее условия ужесточили. Продажи почти не растут, но девелоперы не сбавляют темпы строительства, и в результате доля непроданных площадей растет.
За семь месяцев запущено 22,9 млн кв м новых проектов – на 11% больше, чем годом ранее, из них 3,5 млн в июле (+6%). За это время продано 12,7 млн кв м жилья в новостройках — это на 5% больше, чем год назад, а в деньгах на 9% (2,7 трлн руб.). Этот рост обеспечен январским скачком перед ужесточением условий «семейной ипотеки», а затем продажи падали. В июле они были на 8% меньше прошлогодних, а в денежном выражении на 1%. Ввод жилья тоже растет, но медленнее, чем запуски – на 8% по итогам первого полугодия.
В результате портфель строящегося жилья к началу августа достиг 120,1 млн кв м (+3% с начала года и +1% за год) из которых почти четверть (24%), или 29,1 млн кв м даже не выводятся на рынок. Таков объем строящегося жилья, продажи которого в июле не были открыты. С начала года он вырос на 8%, за год на 12%. Доля неоткрытых продаж также максимальна с 2020 г., отмечают аналитики «Дом.РФ». При этом по 2% площади введенного в 2026 г. жилья продажи не открывались. По всем группам застройщиков сокращается доля проектов с «быстрым» стартом продаж (до 30 дней после публикации проектной декларации), добавлял «Дом.РФ».
Такая тактика позволяет застройщикам регулировать предложение и поддерживать цены. Сокращение предложения поддерживает рыночный баланс, писал Институт Гайдара. По расчетам «Дом..РФ», за первое полугодие новостройки подорожали на 3,6%, а в реальном выражении – подешевели на 0,5%. Если спрос вырастет, накопленный резерв площадей позволит его удовлетворить.
Но если спрос останется низким, нераспроданные площади станут для компаний обременением, которое ухудшает их финансовое положение. «Пустующие помещения в уже сданных домах тяжким грузом лягут на застройщиков — их надо содержать, как-то продавать. А продавать вне льготных ипотечных программ довольно проблематично,», — говорит руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. Аналитики «Дом.РФ» указывали на риски недостаточной распроданности у более чем в четверти проектов, по их оценке, проблемы с финансированием могут возникнуть у 27% строящегося жилья. Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 69% к концу июля. Затоваривание первичным жильем наблюдается в 74 субъектах РФ, говорит коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
При этом запас прочности, накопленный застройщиками за годы действия льготной ипотеки, уже исчерпался, предупреждало рейтинговое агентство «Эксперт РА»: если ЦБ быстро не снизит ключевую ставку, они скоро столкнутся с финансовыми проблемами. Вице-премьер Марат Хуснуллин прошлой осенью говорил о риске банкротства примерно у 20% застройщиков, а если люди не будут продолжать вкладываться в недвижимость, то девелоперов на грани банкротства будет более 30%.
