Ожидавшегося в прошлом году коллапса рынка недвижимости не случилось, но «Дом.РФ» ожидает в этом году существенного падения продаж новостроек. По прогнозу госкомпании, в 2026 г. будет продано 21-22 млн кв м на 4,5-4,6 трлн руб. Это, соответственно, на 15% и на 10% меньше, чем в 2025 г.
Его итоги еще не подведены, но по предварительной оценке «Дом.РФ», продажи новостроек повторили результат 2024 г., несмотря на рекордные ставки и отмену массовой льготной ипотеки. За год продано 25-26 млн кв м (25,3 млн в 2024 г.), а в деньгах продажи выросли на 9%: 5-5,2 трлн руб. после 4,7 трлн в 2024 г.
Продажи могут упасть из-за ужесточения правил выдачи семейной ипотеки, объясняет «Дом.РФ». В прошлом году 70% новостроек были куплены в ипотеку, в основном – по этой самой популярной льготной программе. Сейчас ее условия одинаковы для всех, кто имеет на нее право: семьи с ребенком не старше семи лет, либо с двумя несовершеннолетними детьми могут взять кредит под 6%. Правительство намерено ввести разные ставки в зависимости от количества детей: для семей с тремя детьми они снизятся до 4%, но для семей с одним ребенком вырастут до 12%. Такой закон могут принять уже в начале года, говорил глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков.
Это отрежет от программы почти 3 млн семей. В более половины российских семей один ребенок. Повышение ставки с 6% до 12% увеличит ежемесячный платеж с 32-34 до 54 тыс. руб., делился подсчетами Сбербанка первый зампред Кирилл Царев. А для части клиентов семейная ипотека стала бы недоступной: увеличение платежа приведет к превышению допустимого показателя долговой нагрузки (ПДН).
Это не единственное ужесточение условий программы. С февраля Минфин на 0,5 п. п. сократит компенсацию банкам за выдачу кредитов (выдачи станут менее выгодными), а семья сможет брать лишь один кредит (сейчас жена и муж каждый могут взять льготную ипотеку).
Из-за этого в конце года выдачи ипотеки, прежде всего семейной, резко выросли. «Четвертый квартал особенно удивил сильнейшим всплеском спроса на семейную ипотеку – люди пытались запрыгнуть в тот самый "последний вагон", опасаясь ужесточения условий программы в 2026 г.», – пишут аналитики «Дом.РФ». В результате, по предварительной оценке госкомпании, в декабре было выдано около 150 тыс. кредитов примерно на 735 млрд руб. – максимум с июня 2024 г., последнего месяца действия безадресной «ипотеки с господдержкой» под 8%. Эти опережающие покупки обернутся сокращением спроса в этом году.
Пока же они стали одним из факторов, позволивших избежать коллапса рынка в 2025 г. Рынок адаптировался сначала за счет продаж в рассрочку, а затем благодаря восстановлению ипотеки. Поэтому решающее влияние на рынок жилья в 2026 г. окажет скорость снижения ключевой ставки, считают аналитики «Дом.РФ». Она определит спрос на рыночную ипотеку и ставки проектного финансирования – основного источника средств для стройки.
Снижение ставки во второй половине 2025 г. привело не только к росту выдач рыночной ипотеки, но также перетоку части денег из банковских вкладов на рынок жилья. Центробанк отмечал, что снижение притока средств на срочные депозиты в последние месяцы сопровождалось ростом вложений в ценные бумаги и недвижимость, что называя это реакцией на снижение ставок.
Опросы фонда «Общественное мнение», проводимые по заказу Центробанка, стабильно показывают, что недвижимость как способ вложения денег в глазах россиян уступает лишь вкладу в Сбербанке. В декабрьском опросе вклад в Сбере самым надежным вложением назвали 42%, в недвижимость 29%, далее идут золото и драгоценности и вклад в другом банке: 19% и 18%. А на вопрос о самом выгодном способе недвижимость и Сбер набрали по 29%; золото/драгоценности и вклад в другом банке – 17% и 15%. Это вполне отражает реальность, говорила главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова: видно, что в недвижимость идет достаточно большой поток сбережений.
