Застройщики в 2025 г. вывели на рынок 41 млн кв. м жилья, запуск новых проектов сократился на 12%, подвел итоги года «Дом.РФ». По данным госкомпании, в 2024 г. было начало строительство 48 млн кв м.
Прошлогодний спад намного больше, чем в 2022 г., когда запуски сократились на 4,5% до 40,3 млн кв м.
Снижение происходит в основном за счет проектов с плановым вводом в 2027 г., отмечали аналитики «Дом.рф»: из всех запусков января-ноября через два года (в 2027 г.) будет введено 11,2 млн кв м – это в 1,5 раза меньше, чем должно быть введено в этом году по проектам, начатым в первые 11 месяцев 2024 г.
Основной провал пришелся на первую половину года. Тогда продажи обвалились на 26% по сравнению с первым полугодием 2024 г., когда еще действовала массовая «льготная ипотека» под 8%. После ее отмены спрос на квартиры резко сократился, и запуски в первом полугодии упали на 23%. Девелоперы балансируют снизившийся спрос сокращением предложения и удлинением сроков реализации проектов, отмечают аналитики Газпромбанка. В январе-октябре разрешений на строительство было выдано на 23%, чем годом ранее.
Казалось, что в условиях заградительных ставок по рыночной ипотеке рынок продолжит сжиматься: «Дом.РФ» прогнозировал по итогам года падение запусков на 30% примерно до 35 млн кв м. Однако с июля ипотечные ставки стали снижаться вслед за ключевой, активность покупателей начала восстанавливаться, и застройщики стали наращивать предложение. Год начинался с 2 млн кв м запусков, а в декабре было уже 5,2 млн, отмечает «Дом.РФ». Это одно из максимальных значений: больше было только в декабре 2023 г. (6,1 млн кв м).
Госкомпания видит в этом растущую уверенность застройщиков, признавая, что «градус оптимизма может быть снижен», если ставки останутся высокими долгое время. Это ровно то, что обещает Центробанк: практически в каждом заявлении его представителей подчеркивается необходимость сохранения жесткости в течение продолжительного периода. Поэтому эксперты этот оптимизм не разделяют. Сам «Дом.РФ» также прогнозирует падение продаж новостроек в этом году на 15%.
Прогнозы, что на фоне отмены массовой льготной ипотеки и сохранения высоких ставок продажи новостроек упадут в 2025 г. на 15–17% не сбылись (по итогам 11 месяцев падение ограничилось 5%), но это следствие покупок на опережение и ожиданий снижения ставки, считают аналитики «Т-инвестиций»: люди хотят улучшить жилищные условия, и любые сигналы о снижении доступности жилья стимулируют ускорение покупок.
Когда эти ажиотажные покупки пройдут, спрос вновь сожмется. Эксперты Института Гайдара объясняют оживление рынка в последние месяцы отложенным спросом, завершением срока высокодоходных вкладов и стремлением покупателей зафиксировать условия ипотечных кредитов перед ожидаемыми изменениями в госпрограммах. Однако в среднесрочном периоде рынок остается под давлением, предупреждают они.
Строительная отрасль остается в кризисе. Почти 20% квартир сейчас сдается со сдвижкой сроков, говорил профильный вице-премьер Марат Хуснуллин. В прошлом году рынок лишь «преодолел фазу шока и вошел в фазу рациональной адаптации», отмечают эксперты Kept.
Этот год, по их мнению, ожидается для отрасли непростым: налоговая нагрузка возросла, при этом стоимость заимствования осталась высокой, а макроэкономическая ситуация – сложной. Основным драйвером спроса в жилой недвижимости останется господдержка, в первую очередь целевые ипотечные программы, однако бума продаж не произойдет даже при перетоке инвесторов при осторожном снижении ключевой ставки, заключает Kept.
