Средневзвешенный срок ипотечных кредитов, выданных в декабре, составил 313,6 месяца, сообщил Центробанк. Это на пять месяцев больше, чем в ноябре и максимум за всю историю наблюдений с 2018 г., следует из данных регулятора. Средний срок ипотеки впервые превысил 26 лет. Особенно длинные кредиты на покупку строящегося жилья – в среднем 329,2 месяца, или почти 27,5 лет, это также новый рекорд.
По данным ЦБ, за месяц банки выдали 166,5 тыс. ипотечных кредитов на 811 млрд руб. Это третий результат в истории, больше было только в августе-сентябре 2023 г.
Спрос на ипотеку подскочил в конце года в преддверии ужесточения с февраля условий самой популярной льготной программы, «семейной ипотеки». ЦБ и независимые эксперты называли это попыткой вскочить в «последний вагон». Увеличение срока кредита, при прочих равных, уменьшает размер регулярных платежей. Это позволяет взять ипотеку людям, для которых иначе она была бы недоступна.
По данным ЦБ, 81% выданных в декабре кредитов были льготными, в том числе 605 млрд руб. составила «семейная ипотека». В результате средняя ставка ипотечного кредита снизилась с 7,93% до 7,59% («семейная ипотека» выдается под 6%).
Медианный возраст заемщика по «семейной ипотеке» – примерно 35 лет. С учетом срока кредита это означает, что значительная часть займов будет гаситься, когда людям будет за 60. По оригинальному графику большинство заемщиков отдадут ипотеку только на пенсии, отмечала директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
Этот график, вероятно, будет выдерживаться: высокие процентные ставки лишили смысла досрочное погашение льготной ипотеки, а также взятой на рыночных условиях до взлета ставок. Статистика Центробанка подтверждает: погашения ипотеки опустились до минимума с 2020 г., когда размер ипотечного портфеля был в 2,5 раза меньше. ЦБ оценивает всю проблемную задолженность по ипотеке в 1,7% портфеля, или 0,4 трлн руб. на конец ноября 2025 г., за год ее доля выросла на 0,7 процентных пункта (п. п.). Погашения за 2025 г. составили 2,5 трлн руб., в 2023 г., при низких ставках, они составляли 3,2 трлн руб. Банкам надо готовиться к тому, что основная часть льготных кредитов будет обслуживаться по графику, а не выплачиваться с опережением, предупреждал год назад директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
Это несет в себе риски ухудшения качества банковских портфелей со временем, тревожились аналитики рейтингового агентства АКРА. Выдача кредитов за счет удлинения сроков только усугубляет ситуацию. С середины 2024 г. ЦБ фиксирует ухудшение качества розничных кредитов, в том числе ипотечных.
