Каждый пятый застройщик рискует не расплатиться по кредиту из-за недостатка средств, предупредил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Им может не хватить средств на счетах эскроу, объяснил он: «Порядка 20% от строящегося жилья в РФ находится в зоне риска».
Большая часть жилья строится с привлечением проектного финансирования. Для защиты тех, кто покупает строящееся жилья, деньги перечисляются на счета эскроу и становятся доступны девелоперу после сдачи дома. Эти средства служат обеспечением банковских кредитов, ставки по которым в результате получаются ниже: по данным ЦБ, на 1 марта она была 10,03%.
В таких проектах ключевым источником возврата долга выступают средства дольщиков, отмечает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Однако наполнение счетов эскроу резко замедлилось после отмены с июля 2024 г. массовой безадресной ипотеки с господдержкой: кредитование и продажи квартир сократились, а выдачи рыночной ипотеки были минимальны из-за высоких ставок. При этом обязательства перед банками зафиксированы, отмечает Чернов: «В результате расширяется разрыв ликвидности, который особенно чувствителен для проектов с низкой маржой и высокой долговой нагрузкой».
Застройщики пытались компенсировать провал за счет продаж квартир в рассрочку, но при таком способе оплаты счета наполняются медленнее. «Дом.РФ» оценивает объем неоплаченных рассрочек на 1 марта в 1,5 трлн руб., с начала года он вырос на 0,2 трлн. В результате покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу стало снижаться, а средняя ставка расти. Аналитики Газпромбанка называли избыточный фокус на продажах в рассрочку главным риском для застройщика.
После ажиотажного спроса в декабре-январе перед ужесточением условий «семейной ипотеки», самой популярной льготной программы, продажи снова упали. В феврале они, по данным «Дом.РФ», были в 1,5 раза ниже чем в январе по площади и на 34% по сумме. В годовом выражении снижение составило 13% и 11%, соответственно.
В ответ на падающий спрос застройщики сокращают запуски новых проектов и вводы жилья, но при этом откладывается и раскрытие счетов эскроу, и им приходится наращивать долг. По данным Центробанка, на 1 марта задолженность по проектному финансированию составляла 10,1 трлн руб. ( общий размер открытых банками кредитных линий был 22,55 трлн руб.). На счетах эскроу находилось 7,4 триллиона рублей.
Глушков называет главным индикатором наличия, либо отсутствия проблем у застройщика долю распроданного жилья. «Дом.РФ» считает нормальным отношение распроданности к строительной готовности в районе 70%, тогда нет ни дефицита, ни избытка новостроек. По данным «Дом.РФ», оно в феврале составляло 72% в среднем по стране после 73% в январе. Однако в разных регионах ситуация сильно различается: в Краснодарском крае это соотношение в феврале было 43%, а в Москве 96%. «В начале марта мы смотрели данные по основным регионам, городам-миллионникам, и в них процент распроданности снизился еще на 1,5-2%. Это сложная ситуация», – говорит Глушков.
Риск банкротства есть примерно у 20% застройщиков, говорил в сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин, предупреждая, что если люди не будут продолжать вкладываться в недвижимость, то девелоперов на грани банкротства будет более 30%. В феврале один из крупнейших застройщиков, «Самолет» обращался за господдержкой, но получил отказ: его проблемы оказались не критичными.
Покупатели практически не несут рисков, чего нельзя сказать о застройщиках. «Последствий в виде приостановки строительства нет, потому что оно будет профинансировано банком, поэтому потребителю не стоит бояться несвоевременного выполнения обязательств. При этом существуют риски… для застройщиков», – объясняет Глушков. Системных рисков для дольщиков сейчас нет, основные проблемы касаются девелоперов, согласен Чернов.
Он считает заявление Глушкова отражением нарастающего давления на отрасль. Из-за снижения спроса на рынке достаточно много нераспроданных площадей, отмечал старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Базовый сценарий предполагает постепенную стабилизацию распроданности ближе к концу года на фоне ожидания более заметного снижения ключевой ставки, но «точечные дефолты и уход слабых игроков с рынка остаются весьма вероятными», предупреждает Чернов.
