У 27% строящегося жилья могут возникнуть проблемы с финансированием, предупредил «Дом.РФ». Такова, по его оценке, доля проектов, распроданных ниже нормы – при том, что спрос на новостройки падает, а финансовое положение застройщиков ухудшается.
Объем непроданного жилья остался на рекордно высоком уровне, а на каждый метр стройки у застройщиков приходится уже почти 89 тыс. руб. кредитных средств, подсчитали аналитики «Домклик». Их долги растут в два раза быстрее продаж, отмечало рейтинговое агентство НКР, оговариваясь, что до массовых банкротств еще далеко, а риски сосредоточены в основном в небольших и региональных девелоперах.
На первый взгляд, строители неплохо прошли первое полугодие: выросли площадь строящегося жилья, запуски и продажи (в годовом выражении на 6% по площади и на 11% в деньгах), отношение распроданности к стройготовности жилья на 1 июля составляло 70% при норме 60-80%.
Эти цифры – результат повышенного спроса на «семейную ипотеку» в январе и июне перед ужесточением условий программы, за которым следует спад. Эти два месяца обеспечили почти весь рост, отмечает госкомпания. Центробанк также связывал большие выдачи «семейной ипотеки» в январе и июне с ожиданиями изменений программы. По оценке аналитиков «Дом.РФ», в июне этот ажиотаж обеспечил примерно 100 млрд руб. дополнительных продаж, а без этого они продолжили бы сокращаться пятый месяц подряд. С февраля по май продажи новостроек были на 7-12% ниже прошлогодних.
Распроданность новостроек по отношению к их готовности продолжает снижаться: в начале года она была 73%, а в январе 2025 г. 77%, а в начале 2024-го 89%. Срок реализации непроданного жилья, наоборот, растет и приближается к верхней границе нормы (2-3,5 лет): 3,2 года против 3,1 в январе. Ниже нормы соотношение распроданности и стройготовности сейчас в 27% строящегося жилья – оно и входит в зону риска.
Проблемы распределены по всей стране. Ниже нормы распроданность новостроек в 31 регионе, включая 10 из числа крупных (строится более 1 млн кв м жилья), отмечает «Дом.РФ». Хуже всего ситуация в Краснодарском крае (40%).
Снижение ключевой ставки слабо помогает застройщикам. Выдачи рыночной ипотеки постепенно растут, но главным бенефициаром является вторичный рынок, отмечает «Дом.РФ». Кроме того, нынешние темпы продаж не позволяют наполнять счета эскроу прежними темпами: поступления лишь немного превышают раскрытия. За полгода средства на счетах эскроу увеличились на 3%, с 7,2 до 7,4 трлн руб., и компаниям приходится активнее выбирать лимиты по проектному финансированию. В результате его покрытие средствами на счетах эскроу сокращается (66% к началу июля), и средняя ставка не снижается – с октября 2025 г. она остается в районе 10%. Все это усугубляет долговые проблемы застройщиков.
Цены пока держатся. По данным «Дом.РФ», за полгода новостройки подорожали в среднем на 3,6%, но при инфляции 4,2% это означает снижение цен в реальном выражении. Чтобы не допустить падения номинальных цен из-за охлаждения спроса, застройщики все чаще откладывают старт продаж, ограничивая предложение. По данным «Дом.РФ», в этом году доля запусков со стартом продаж в течение месяца сократилась до 43% по сравнению с 46-51% в 2022-2025 гг.
Если ключевая ставка не будет снижаться, строительная отрасль столкнется с «двойным ударом», опасается «Дом.РФ»: спрос снизится, а затраты на проектное финансирование вырастут. Госкомпания полагает, что достройку проблемных проектов возьмут на себя кредитовавшие их банки, что «станет дополнительным стрессом для отрасли».
