В России ускоряются темпы распродажи имущества ипотечных должников. С 2022 года количество проданных таким образом квартир, комнат и долей недвижимости выросло почти в 3 раза. Если в 2022 году было продано 4528 таких объектов, то в 2025 году — 10 926. В январе — августе 2026 года продавалось уже 8546 помещений, это на 11% больше, чем в январе — августе 2025 года, подсчитали The Moscow Times, проанализировав данные ГИС «Торги». Если темпы сохранятся, к концу года выставят на торги свыше 12 тысяч объектов недвижимости — в три раза больше, чем в первый военный год. Эксперты из отрасли, опрошенные редакцией, рассказывают, что банки усилили контроль над ипотечниками и готовятся к росту задолженности.
Квартиры ипотечников составляют около двух третей всех продаваемых за долги объектов недвижимости. Больше всего изъятых квартир выставлено на торги в регионах с высокой стоимостью жилья: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Башкортостане, Краснодарском и Пермском краях, Свердловской области.
В последние годы участились случаи продаж ипотечного жилья с прописанными жильцами. Так, в Свердловской области до 2024 года включительно такой практики не было, а в 2025 году с жильцами здесь реализовали уже 83 объекта недвижимости, в январе — августе 2026 года — 51 объект. В Удмуртии число выставляемых на торги квартир с прописанными людьми выросло с 2022 года в 4,6 раза, в Санкт-Петербурге — в 4,4 раза.
Государство постепенно формирует более широкую практику изъятия собственности у населения, считает заместитель председателя союза строителей крупного российского региона:
«Судебная практика продолжит двигаться в сторону защиты кредиторов и отказа от социальных гарантий заёмщиков. Право на жильё — атавизм советской эпохи, о котором в период экономических потрясений власти предпочтут не вспоминать».
С 2002 года статья 446 Гражданского процессуального кодекса закрепила иммунитет единственного жилья, а в 2004 году вывела из-под него ипотечную недвижимость. Активно применять эти нормы начали с 2021 года, когда Конституционный суд разрешил продавать чрезмерно дорогое единственное жильё с предоставлением более скромного.
В 2023 году Верховный суд постановил, что судьбу единственной ипотечной квартиры определяет залоговый кредитор. Позднее Верховный суд (ВС) ограничил основания для оспаривания торгов процедурными нарушениями, а в 2024 году разрешил кредитору оставить квартиру за собой после двух неудачных попыток продажи.
В 2026 году ВС допустил изъятие жилья, которому должник искусственно придал статус единственного, а президиум суда подтвердил законность принудительного выселения после торгов.
Ещё одна причина роста объёмов изъятия жилья — последствия ипотечного бума, охватившего страну в 2020–2024 годах. В этот период действовала правительственная программа «Льготная ипотека», в рамках которой россияне могли получить кредит на приобретение квартир в новостройках по низким ставкам — от 6,5%. За четыре с небольшим года банки при господдержке выдали 1,6 млн кредитов на рекордную сумму 6,1 трлн рублей.
«Люди поверили в гарантированную государством стабильность. Они были убеждены, что уровень инфляции будет только падать, а их зарплаты — расти. Что впереди их ждёт только лучшее. Позитивные настроения зашкаливали. Особенно им были подвержены молодые семьи, которые увидели в программе возможность приобрести своё первое жильё», — описывает ситуацию работавший с «Льготной ипотекой» уральский банкир.
Торги часто проходят непрозрачно, а жильё реализуют по ценам, невыгодным для заёмщика, рассказал директор крупной юридической фирмы. «Банки контролируют ход торгов. А мы защищаем интересы клиентов на стадии определения цены объектов. Добиваемся, чтобы она не оказалась заниженной, а максимально соответствовала рыночной».
По его словам, часто зарабатывают на этом люди, аффилированные с банками. Анализ The Moscow Times указывает, что покупателями на тысячах состоявшихся торгов часто становились одни и те же люди — удалось насчитать около сотни таких «серийных» победителей торгов. По закону об ипотеке, в случае если торги не проводятся дважды, банк вправе оформить недвижимость на себя с 25% дисконтом. Число объектов, дважды неудачно выставлявшихся на торги и после этого исключённых из базы исполнительных продаж, выросло с 2022 по 2025 год более чем в 5 раз — до 5356.
Организаторы торгов, как правило, аффилированы с банками, пояснил руководитель крупной юридической компании. Именно эти структуры фильтруют состав участников торгов и создают условия для признания их недействительными. «В ФАС поступало множество жалоб на этих организаторов. И уже есть первые решения по пересмотру этих торгов. Это значит, что контроль банков за торгами не безграничен, с ними можно и нужно бороться», — подчеркнул руководитель другой юридической фирмы.
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что пока количество изымаемого жилья не угрожает банковской системе: доля проблемной задолженности составляет лишь около 2% от общероссийского ипотечного портфеля. В 2016 году этот показатель находился на уровне 4%, в 2009 году составлял порядка 6%. Однако сотрудники трёх банков и два ипотечных юриста на условиях анонимности рассказали о том, что банки готовятся к резкому ухудшению ситуации: кредитные организации усилили профилактику ипотечных неплатежей, и специалистов служб безопасности обязали постоянно мониторить данные об изменении доходов, смене места жительства и состава семьи, обзванивая ипотечников ещё до возникновения задержек по платежам.
