Квартиры в России продаются все хуже. Отношение распроданности строящегося жилья к его строительной готовности в августе снизилось на 1 процентный пункт (п. п.) до 68%, сообщил «Дом.РФ». Это минимальное значение с 2020 г., когда госкомпания начала публиковать эти данные.
В домах, которые должны быть сданы в этом году, к концу августа было продано 56% площади, в следующем — 38%, в 2028-м — 21%, следует из данных «Дом.РФ». За месяц распроданность выросла всего на 1 процентный пункт.
Это результат охлаждения спроса, констатируют аналитики госкомпании. Формально продажи новостроек растут: за восемь месяцев продано 14,6 млн кв м — на 2% больше, чем годом ранее, а в деньгах на 6% (3 трлн руб.). Однако это результат двух всплесков спроса — в январе и в июне, когда в ожидании ужесточения условий выдачи «Семейной ипотеки» под 6%, самой популярной сейчас льготной программы. В остальные шесть из восьми месяцев продажи на первичном рынке были ниже прошлогодних, в общем сложности на 10%, подсчитали аналитики «Дом.РФ». В августе застройщики реализовали 1,8 млн кв м жилья — на 16% меньше, чем год назад. Таким же было падение и в денежном выражении.
Финансовый директор группы «Самолет» Нина Голубничая отмечала «существенное снижение спроса на рынке первичной недвижимости на фоне сокращения программ семейной ипотеки и недоступности рыночной». Снижение ставок по ней замедлилось вместе с ключевой, они застряли в районе 18%, а ЦБ 11 сентября впервые с апреля прошлого года оставил ключевую ставку неизменной. Выдачи семейной ипотеки оживлялись в январе и июне, а рыночные кредиты не почти растут из-за высоких ставок, констатируют аналитики Центра экономического прогнозирования Газпромбанка.
Основной спад пришелся продаж новостроек на крупнейшие рынки: 97% обеспечили регионы, где строится более 1 млн кв м жилья. Из 10 крупнейших по объему строительства регионов в августе продажи выросли только в двух: в Ленинградской области на 32% и в Московской на символический 1%. При этом в Москве, Краснодарском крае и Тюменской области они упали на 40% и больше. В Москве первичный рынок перешел в фазу «сжатого и более избирательного спроса», отмечает аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Аналитики «Дом.РФ» отмечали изменение географии спроса на новостройки: рынок за пределами первой десятки сравнялся с ней и теперь обгоняет: «Спрос все активнее формируется не только в крупнейших агломерациях». Но это не компенсирует падение в топ-10.
По мере снижения спроса растет и срок реализации непроданного жилья: по данным «Дом.РФ», в строящихся домах: в августе он увеличился с 3,1 до 3,2 года.
Застройщики в ответ сдерживают вывод на рынок новых проектов. Сокращение предложения поддерживает рыночный баланс, указывал Институт Гайдара. Несмотря на снижение распроданности, строительный цикл непрерывен, говорила Голубничая из «Самолета»: «В результате группа формирует запас объемов незавершенного строительства и готовой недвижимости». Но ради сохранения валовой рентабельности для «Самолета», по ее словам, цены реализации по-прежнему важнее продаж. В условиях сокращения предложения и удорожания строительства в Москве цены новостроек продолжают расти, отмечала Кузнецова. В среднем по стране они за восемь месяцев, по данным «Дом.РФ», прибавили 4,9% — примерно на уровне инфляции (4,7%).
Плата за такой баланс — рекордный объем не проданного или даже не выставленного на продажу жилья. Однако запас прочности, накопленный застройщиками за тучные годы, исчерпался, предупреждало агентство «Эксперт РА»: если ЦБ быстро не снизит ключевую ставку, они скоро столкнутся с финансовыми проблемами.
