Ужесточение условий льготной ипотеки перечеркнуло бизнес-планы строителей жилья. В первом квартале почти три четверти компаний (73%) не смогли выполнить план продаж, показал опрос «Дом.РФ», ВЦИОМ и Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Это самый низкий результат за последние два года, отмечают аналитики «Дом.РФ». Они связывают спад с завышенными ожиданиями после рекордного IV квартала 2025 г., а также снижением выдач ипотеки с господдержкой. В конце прошлого года 87% застройщиков выполнили или перевыполнили план.
И тот успех, и последоваеший за ним провал – во многом результат изменения условий «семейной ипотеки» под 6%, самой популярной госпрограммы. С февраля Минфин сократил компенсацию банкам за выдачу таких кредитов и разрешил семьям брать только один льготный кредит (раньше и муж, и жена могли взять «семейную ипотеку»). Многие спешили «вскочить в последний вагон», в декабре-январе выдачи ипотеки резко выросли за счет «семейной», а затем обвалились. В декабре было выдано 811 млрд руб. ипотеки – третий результат в истории, в январе – максимальные для этого месяца 425 млрд руб., а в феврале-марте 290 и 330 миллиардов, соответственно.
Несмотря на это, компании пытаются поддерживать темпы строительства. Подавляющее большинство (88%) выполнили планы по текущему строительству, а более половины застройщиков (57%) и по выводу новых проектов на рынок.
Это рвение может им дорого обойтись, ведь продажи отстают от темпов строительства, опасаются аналитики «Дом.РФ». За первые четыре месяца запущено на 18% больше проектов, чем год назад (примерно 14 млн кв м), а продажи новостроек выросли на 7,5% (7,4 млн м²), то есть «рынок переходит в фазу проверки спросом», отмечают аналитики госкомпании. Это отражается в ценах. За I квартал новостройки в среднем подорожали на 2,2%, что меньше инфляции (3% за январь-март), а значит, в реальном выражении цены снизились (на 0,7%). Спрос не «забирает» весь новый объем жилья автоматически, предупреждают аналитики «Дом.РФ», а «ошибка в локации, цене или структуре продукта становится для девелопера дороже».
Тем более, что ситуация с финансами у девелоперов становится все более напряженной. У них исчерпался запас прочности, который копился до середины 2024 г., пока действовала массовая льготная ипотека под 8% годовых, констатировал вице-премьер Марат Хуснуллин, а президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков предупреждал, что из-за недостатка средств на счетах эскроу каждый пятый застройщик рискует не расплатиться по кредиту.
Значительное снижение притока средств от продаж привело к тому, что застройщики стали чаще жаловаться на недоступность проектного финансирования как по текущим, так и по новым проектам, показал опрос. Большинство (80% и 71%, соответственно) по-прежнему без проблем получают от банков средства, но за квартал их доли снизились на 14 и 11 процентных пунктов (п. п.). По данным ЦБ, стабильно растут как лимиты по проектному финансированию, так и размер портфеля: на 1 апреля он составлял 11,5 трлн руб. Однако директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов допускает, что банки могут недооценивать риски по кредитам застройщикам.
Застройщики готовятся к тяжелым временам, показал опрос «Дом.РФ», ВЦИОМ и ИРС0. Более половины из них ждут снижения рентабельности и ухудшения ситуации в отрасли в целом через год, а доля компаний, которые ждут уменьшения портфеля строительства, снова перешла к росту: 37% против 33% кварталом ранее. Строительная сфера становится зоной острого кризиса, отмечал близкий к властям аналитический центр ЦМАКП, «причем, с учетом строительного цикла, вероятно, на довольно длительный период – на два-три года».
