Прекращение роста российской экономики и спад ее невоенной части резко снизили потребность бизнеса в офисах. Спрос на них в двух крупнейших городах страны падает из-за снижения деловой активности и роста издержек собственников, пишут аналитики IBC Realty. По их данным, в Москве и Санкт-Петербурге становится все больше пустующих офисов, а собственники помещений начинают снижать ставки аренды. Вакантность офисов выросла за год примерно в полтора раза, по оценке IBС Real Estate. В Москве в III квартале она составил 7,2%, а в Санкт-Петербурге – 7,5%, это примерно на 2,5 процентных пункта (п. п.) выше прошлогоднего уровня.
Рост вакантности IBC Realty связывает со снижением деловой активности. Бизнес впал в пессимизм, не расширяет деятельность и снижает инвестиции, а у инвесторов в недвижимость интерес к офисам отбивают высокие процентные ставки. Финансовое положение компаний продолжает ухудшаться, а прибыли падать – по данным Росстата, за январь-август они были на 11% ниже прошлогодних в номинальном выражении. Это вынуждает компании экономить на офисах.
В Москве на фоне снижения темпов экономического роста и платежеспособности спрос на офисы перемещается в «более бюджетные опции», и уже 62% сделок аренды приходится на офисы класса В, пишет IBC Realty. Это на 12 п. п. больше, чем в прошлом году. «Ситуация похожа на 2022-начало 2023 года, когда бизнес массово сокращал издержки и отказывался от части помещений или переезжал в офисы подешевле», — говорит московский брокер. «В нашем бизнес-центре в начале года на трех этажах сидело 12 компаний, а теперь те же площади поделены между 25 компаниями — кто-то переехал, а другие ужались и впустили соседей», — рассказывает сотрудник риэлторского агентства о ситуации в офисной башне на Юго-Востоке столицы.
В итоге в офисах класса А в столице индикатор вакантности самый высокий из всех сегментов — 8,7%, следует из отчета IBC Realty. Этот тренд, вероятно, надолго. Спрос на аренду качественных офисов резко снизился (на 85% год к году в третьем квартале), вакантность офисов класса A может расти, отмечают аналитики Альфа-банка, ссылаясь на прогноз CORE.XP: к 2030 г. доля свободных площадей класса A увеличится до 24,2% с 15,9% в 2026 г., а класс B останется в пределах 4,6-5,4%.
Всего в III квартале в столице было куплено и арендовано 760 тыс. кв м офисных площадей, на 30% меньше, чем в прошлом году, а в Санкт-Петербурге — 128 тыс. (минус 17% год к году). В новых офисных объектах в Москве остаются нереализованными 40% площадей, или 73 тыс. кв м, пишут аналитики IBC Realty.
Еще одна проблема: для владельцев недвижимости растут эксплуатационные издержки — из-за повышения кадастровой стоимости увеличивается налог на недвижимость, появились требования к защите критической инфраструктуры, которые также требуют дополнительных затрат, растет стоимость страхования, перечисляется в обзоре IBC Realty.
Аналитики Альфа-банка приводят данные Александра Ефимова из Remind: базовое страхование имущества бизнес-центра стоит 30-80 руб./кв м в год, но после октября 2026 г. риски терроризма и диверсий страхуются через РНПК по ставке 0,35-0,5% за полгода, то есть 150-300 руб./кв м, а риск БПЛА – по 0,2-0,3% за полгода, или 90-150 руб./кв м. В годовом выражении эти риски добавляют 480– 900 руб./кв м, что соответствует 1,1-2,1% ставки аренды класса A, оценивают аналитики банка.
Все это привело к падению ставок аренды. Формально средние ставки продолжают повышаться из-за вывода на рынок дорогих объектов, но фактически рост запрашиваемых ставок в Москвы и Санкт-Петербурге остановился, а по ряду проектов начались снижения — в среднем на 5-10%, отмечает IBC Realty. В Москве арендодатели могут проявлять гибкость в процессе переговоров, предоставляя скидки в размере 12–18%, пишут они. Но пока это на ситуацию не повлияло и по итогам года эксперты ждут роста вакантности офисов в обеих столицах до 8%. Надежды на оживление рынка откладываются до экономическая ситуация улучшится.
