Пузырь недвижимости тихо сдувается, но может ли он не лопнуть?
Легенды уходят
Когда девелоперская компания ПИК объявила о делистинге (выводе с фондовой биржи) акций, рынок отреагировал, конечно, негативно, но в основном горевали те, кто держал бумаги эмитента. Рынок недвижимости тревожился не сильно: компания, основанная небезызвестным девелопером Сергеем Гордеевым (попав под санкции, он официально вышел из бизнеса ПИКа), была довольно агрессивным игроком — соответственно, когда в секторе начались трудности, финансовые показатели компании покатились вниз. Платить в таких обстоятельствах за присутствие в публичном поле — деньги на ветер, да и вынужденное раскрытие информации о своих невеселых делах не очень-то нужно.
Но когда на прошлой неделе стало известно, что Сбербанк берет на себя управление частью бизнеса девелопера «Самолет» — это насторожило уже всех, кроме пиарщиков сектора и связанных с ним СМИ, но об этом позже.
Во-первых, второй случай за неделю, и опять с весьма крупным и известным застройщиком — уже не случайность и не плохая работа менеджмента, на которую любят ссылаться в таком случае.
Во-вторых, «Самолет» — не менее легендарная компания, нежели ПИК, обе они имели в верхах мощных покровителей, обе имеют большой земельный банк и массу строек.
В-третьих, всякий раз, когда речь заходила о кризисе на рынке недвижимости, эксперты были уверены: первыми начнут падать мелкие региональные застройщики, а крупные, да еще столичные, да находящиеся под крылом сильных мира сего — они, скорее, выиграют, поглотив активы банкротов.
Признаюсь, я и сама так думала. Поэтому мне особенно интересно было выяснить, в чем дело. Почему проблемы начались именно с легенд рынка?
Если посмотреть, чем эти девелоперы отличаются от мелких игроков, то в глаза бросается три момента.
Зависимость от льготной ипотеки
Когда началась программа массовой льготной ипотеки, львиная доля ее досталась крупным застройщикам. Это понятно. Во-первых, под них эта программа и создавалась, когда рынок недвижимости в 2020 году замер из-за ковида. Во-вторых, крупные банки (а именно они стали основными кредиторами в программе) давно и плотно работали именно с крупными застройщиками, у них лежали их эскроу-счета (туда покупатели-дольщики кладут деньги за покупку), они же их кредитовали. Банкам такие застройщики были понятны, их бизнес был для банков прозрачным, риски просчитываемы. В структуре продаж крупных застройщиков доля ипотечных сделок достигает 60-70%. Ковид кончился, цена на квадратные метры взлетели — и отказаться от такого мощного наркотика застройщики не смогли. А правительство пошло у них на поводу.
Правда, постепенно ужесточая условия льготной ипотеки, переводя ее из массовой в нишевую. Сейчас осталась, если не считать льготную ипотеку для айтишников и районов Крайнего Севера и Дальнего Востока, лишь семейная ипотека. Но и ее условия ухудшались, а с 1 октября ожидается еще одно, наиболее серьезное ужесточение. До сих пор перед ужесточением обычно продажи по льготной ипотечной программе взлетали, но на этот раз они рухнули — выдача льготной ипотеки в августе упала почти на треть в годовом выражении.
Причина проста. «Спрос есть — денег у людей нет», — так объяснил проблему знакомый аналитик рынка недвижимости. У людей не столько даже нет денег, сколько нет больше уверенности в том, что они смогут выплачивать ипотеку — пусть и по льготным ставкам, — в течение всего срока. Тут и охлаждение рынка труда, и по-прежнему сверхвысокие цены на недвижимость. А теперь, похоже, прибавится еще и боязнь дронов. «Куплю квартиру — а в нее дрон попадет. И останусь я без денег, без квартиры и с долгами», — так буквально вчера объяснил знакомый москвич отказ от покупки квартиры.
К тому же с 2023 года арендные платежи вдвое ниже ипотечных выплат — и не надо тратиться ни на ремонт, ни на мебель, ни беспокоится о дронах. Не понравится — переедешь. А деньги, если они есть, можно инвестировать — даже простой депозит дает больше, чем, например, сдача инвестиционного жилья. За почти три года многие, особенно молодые, распробовали этот вариант — а ведь именно на молодые семьи с детьми ориентирована семейная ипотека, — и теперь, похоже, решили окончательно отказаться от «подарка» под 12% годовых при наличии одного ребенка; вот если решимся на второго (ставка 10%), а то и на третьего (ставка 8%), тогда посмотрим. А там, может, и экономика выправится.
Молодые семьи могут подождать, а вот девелоперы — нет. И дело тут во втором сходстве крупных застройщиков.
Закредитованность
После введения программы массовой льготной ипотеки выигрыш доставался тому, кто быстрее сможет масштабировать бизнес. А это значит скупать земли под застройку. И девелоперы скупали. А так как продавалась земля властями, местными и федеральными, и ведомствами, выигрывал тот, кто сильнее всего был аффилирован с властью. Так, собственно говоря, и поднялись ПИК и «Самолет»: первый связывали, в основном, с московской мэрией, второго — с Сергеем Шойгу, бывшем министром обороны, и его давним соратником Андреем Воробьевым, губернатором Московской области. Ну и «Самолет» входит в АФК «Система» Владимира Евтушенкова, который в прошлом году уже спасал бизнес девелопера. Теперь, видимо, не захотел или не смог.
Но вернемся ко временам массовой льготной ипотеки. Неудивительно, что росли быстрее всего самые близкие к властям и банкам девелоперы: благодаря властям им как-то удивительно везло с покупкой земли, а благодаря банкам и аффилированным бизнес-группам, не было проблем с финансированием покупок.
Одна маленькая деталь — земля покупалась в кредит.
Девелоперский бизнес — вообще не столько строить, сколько привлечь деньги и найти участок. Строят подрядчики, продают часто тоже. А девелопер крутится меж двух огней — банком и покупателями. Взял кредит — купил землю — начал стройку — продал часть квартир дольщикам — закончил стройку, продал все квартиры — отдал кредит и остался еще и в прибыли. Или в убытке.
Расстояние между каждым этапом гораздо длиннее, чем тире. Только на получение всех разрешений на строительство нужно от года до трех, продажи идут не только во время строительства, но и спустя год-три и даже пять после: искусство девелопера в том и состоит, чтобы продавать на каждом этапе ровно столько, сколько нужно денег для оперативной деятельности, а основную маржу получить с продажи уже готовых квартир. Образуется, как говорят финансисты, кассовый разрыв: деньги будут, но завтра, а нужно платить уже сегодня. Поэтому девелоперы и кредитуются: если строить только на свои, то пока ты построишь один дом и получишь деньги для строительства следующего — конкуренты уже застроят целый квартал. А уж земли купить все старались как можно больше: чем больше твой земельный банк, тем больше ты сможешь построить в будущем, а значит, тем больше и охотнее банк даст тебе денег.
Но каждый новый кредит обходился все дороже из-за повышения ЦБ ключевой ставки, а продажи шли все хуже — по той же причине. В результате, сегодня девелоперы зачастую отдают за взятые кредиты почти всю текущую прибыль.
Эскроу-счета
Еще одна общая для крупных застройщиков черта — они практически полностью работают по федеральному закону 214-ФЗ, который предусматривает обязательное открытие эскроу-счетов для дольщиков. Закон принимался после массового появления обманутых дольщиков и призван был решить проблему. Застройщиков, которые продают квартиры через сделки с долевым участием (на этапе строительства) обязали работать через открытые в банке эскроу-счета: покупатель кладет деньги на такой счет, а банк кредитует застройщика по специальной льготной ставке по мере продвижения строительства, исходя из его нужд и наличия денег на эскроу-счетах. Когда продажи стали падать, стали падать и суммы на эскроу-счетах. Меньше денег на счетах — меньше дает банк, предлагая взять кредит по рыночной ставке, а то и вовсе отказывая в кредите.
Ставки по проектному финансированию поднялись, что стало, пожалуй, последней каплей.
Мелкие застройщики не имели доступа к земельному банку, не могли вести широкое долевое строительство, а кредиты получали от карманных банков региональных властей — с которыми эти застройщики и аффилированы. А учитывая, что они часто строят с договором о том, что часть квартир уйдет очередникам мэрии, региона или ведомства, то их бизнес хоть и менее маржинальный и растет медленно, зато, как оказалось, более устойчив.
Таким образом, можно констатировать, что крупных девелоперов сгубила ставка на быстрый оборот капитала.
А дальше что?
Значит ли это, что финансовые проблемы грозят и другим крупным застройщикам?
Нет, считает знакомый аналитик рынка недвижимости: «Самолет» погубило несчастливое сочетание факторов: общий рыночный фон, плюс самый крупный, кажется, земельный банк, который он не смог распродать, плюс финансовые проблемы материнской АФК «Система», которая не смогла прийти на помощь». Он приводит в пример ПИК: несмотря на падение прибыли более чем вдвое, этот девелопер еще имеет «финансовую подушку» и, в отличие от «Самолета», своевременно начал резать косты. «Делистинг тоже относится к оптимизации деятельности», — уверен аналитик. По его мнению, сейчас сокращать издержки будут все девелоперы: это, конечно, аукнется в будущем сокращением стройки, зато сейчас принесет некоторое облегчение.
«Это все хорошо, но пока нет никаких сигналов к тому, что ЦБ смягчит денежно-кредитную политику. И если экономика продолжит стагнировать, инфляция будет упорно держаться, а ЦБ продолжит „жестить“, то никакая экономия не поможет», — возражает другой эксперт. По его мнению, без вмешательства государства рынок ждет «жесткая посадка» — и чем дольше будут тянуть с решением, тем посадка будет жестче.
«Цены на недвижимость завышены минимум на треть. Даже если покупательная способность граждан не снизится, а еще лучше — будет расти хотя бы нынешними темпами, без снижения цены квадратного метра хотя бы на 20-25% проблема не рассосется», — уверен второй эксперт. Другой вариант, он: при неизменных или слегка снижающихся за счет всевозможных скидок ценах будет девальвироваться рубль. «Фактически это будет означать снижение цен на недвижимость, но чтобы они в реальном выражении упали на нужную величину — нужна очень жесткая девальвация. А тогда, возможно, экономика будет уже в таком состоянии, что людям станет не до покупки квартир», — заключает он.
Пузырь или что это?
Среди других вариантов безболезненного сдувания пузыря недвижимости эксперты раньше часто называли развитие социальной аренды. Квартиры часто покупают люди, которые по своей покупательной способности не в состоянии тянуть владение ею. Им трудно выплачивать ипотеку, им трудно финансировать содержание дома — им иной раз даже коммунальные платежи не под силу.
Лучшим решением для них была бы аренда жилья у муниципалитета — пусть даже и с возможностью выкупа. Социальная аренда в России существует — но ее условия очень жесткие, а жилья по программе так мало, что люди ждут его десятилетиями. Региональные и федеральные власти могли бы выкупать у девелоперов зависшие новостройки и передавать в аренду. Вот только эта идея умерла примерно год назад — когда дефициты федерального и региональных бюджетов стали расти как снежный ком. Теперь денег на выкуп квартир у девелоперов у бюджетов просто нет — им уже даже выплаты за контракт с Минобороны приходится урезать.
Помощь властей невозможна, а рыночный обвал стараются не допустить. Ну а есть ли еще варианты?
Есть: например, продажа жилья в лизинг — в этом случае, как в в случае лизинга автомобиля, покупатель фактически арендует квартиру у лизинговой компании, получая ее в собственность после выплаты всей суммы. В этом случае снимаются вопросы кредитоспособности — в случае невозможности платить за квартиру люди просто меняют ее на более дешевую, как и в случае аренды, нет первоначального взноса, который сегодня для многих становится препятствием.
Но лизинг — более сложная вещь, чем ипотечный кредит, занимаются им немногочисленные лизинговые компании, да и ставка по нему гораздо выше ипотечной. Вот если бы власти давали гарантии, да перестраховывали бы лизинговые компании, то ставки можно было бы снизить. Но пока это никому не интересно — слишком сложно, слишком маленькая маржа. А у нас и власти, и бизнес любят побыстрее, попроще и подороже.
Покупатели осторожничают, девелоперы трясутся, эксперты спорят. Кажется, единственные сохранившие оптимизм — это пиарщики и СМИ в сфере недвижимости. В новые ЖК бизнес-класса заманивают арт-галереями, в кварталы эконом-класса — детскими садиками. Ни слова о ПИКе, ни слова о «Самолете». Еще не проснулись? Может быть. А может, страшно просыпаться.
Я их понимаю — еще как страшно. Но пора. И правительству пора бы проснуться: все же крах рынка недвижимости, если он произойдет, сильно ударит в том числе, и по доходам бюджета — ведь посыпятся все смежные отрасли, от производства стройматериалов до продажи мебели. Оно вам надо?
